MENU
Jesteś tutaj: FOTOWOLTAIKA Zwróć uwagę na pułapki w umowie dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę

Zwróć uwagę na pułapki w umowie dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę

Przeczytałem w Waszym serwisie artykuł dotyczący dzierżawy gruntów na potrzeby elektrowni słonecznej. Jestem zainteresowany wydzierżawieniem ziemi pod taką instalację. Otrzymałem wzór umowy, proszę o wskazanie rozwiązań prawnych, które mogą być niekorzystne dla mnie oraz innych rolników.

Co zawiera umowa dzierżawy pod fotowoltaikę ?

Przede wszystkim umowa zawiera konstrukcję, że w pierwszej kolejności oddane zostaje w dzierżawę kilka hektarów gruntów, a dopiero potem dzierżawca (będący przedsiębiorcą) na własny koszt ma prawo dokonać podziału geodezyjnego nieruchomości i może wydzielić działkę, na której będą posadowione elementy wchodzące w skład elektrowni słonecznej. Po wydzieleniu takiej działki zostanie zawarty aneks do umowy, w świetle którego przedmiotem umowy będzie tylko ta wydzielona działka.

Co prawda we wzorze dzierżawy jest postanowienie, że to wydzierżawiający przez cały okres trwania umowy jest uprawniony do składania wniosków o płatności unijne, ale kwestie te należy wyjaśnić w ARiMR. Przepisy bezwzględnie obowiązujące mają bowiem pierwszeństwo przed postanowieniami umownymi. Dlatego wydaje się, że korzystniej z reguły jest na początku wydzielić działkę, na której ma być  posadowiona elektrownia słoneczna i to ona powinna być przedmiotem umowy dzierżawy.

Na co warto zwrócić uwagę?
 Poza tym wydzierżawiający musi rozważyć, jaką będzie prowadził działalność. Wzór umowy wskazuje bowiem, że nie będzie mógł prowadzić działalności, która może zakłócać prawidłowe działanie elektrowni słonecznej. Z tym mogą wiązać się liczne ograniczenia.
Dalej, skoro część gruntów ma zostać wyłączona z produkcji, to ważne jest postanowienie, że ewentualne koszty z tym związane pokrywa dzierżawca.
Dla właściciela nie jest korzystne postanowienie, że zrzeka się korzystania z prawa zastawu określonego w art. 701 k.c.
Podobnie jest z zapisem wskazującym, iż ponosi on koszty związane z wycięciem drzew. Koszty te powinien ponieść przedsiębiorca (dzierżawca).
Poza tym w przedstawionej przez Pana umowie nie są korzystne postanowienia dotyczące czynszu. Czynsz w pełnej wysokości będzie uiszczany od momentu zgłoszenia przez dzierżawcę gotowości rozpoczęcia prac budowlanych elektrowni słonecznej. Za okres od podpisania umowy do rozpoczęcia prac ma być płacony bardzo niski czynsz. W związku z tym, że od zawarcia umowy do podpisania kontraktu może minąć kilka miesięcy albo więcej, lepiej wpisać, że czynsz w pełnej wysokości ma być uiszczany od początku, czyli od zawarcia kontraktu.
Należy zwrócić uwagę, że Pan jako wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę, jeżeli dzierżawca nie uzyska pozwolenia na budowę elektrowni słonecznej, dopiero po upływie 45 miesięcy od jej zawarcia. Jest to bardzo długi okres.

Warto podkreślić również, iż w sytuacji, gdyby Pan przeniósł własność tego gruntu na inny podmiot, czyli np. sprzedał go, darował, trzeba odpowiednie zapisy uwzględnić w akcie notarialnym. Trzeba w nim ująć postanowienie o tym, że nabywcy znana jest treść umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę i wstępuje on w prawa i obowiązki zbywcy, czyli Pana.

Trzeba także zwrócić uwagę na długi okres (25 lat) trwania umowy dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę. Co prawda umowa przewiduje, że dzierżawca będzie zobowiązany do terminowego uiszczania podatków (np. od nieruchomości) i innych opłat publicznoprawnych, które przez ten czas obciążają nieruchomość ze względu na przedsięwzięcia budowlane, ale co w sytuacji, gdyby ich nie uiszczał ? Konieczne są więc postanowienia dotyczące zabezpieczenia Pana w takich przypadkach. Co jest jeszcze istotne w wyborze terenów pod farmy fotowoltaiczne ?
 
WYBÓR DZIAŁKI POD FARMĘ FOTOWOLTAICZN I JEJ POTENCJAŁ SOLARNY
 

Pozyskiwanie energii ze źródeł odnawialnych to, ze względów ekonomicznych oraz ekologicznych, przyszłość energetyki. Jednym z popularniejszych sposobów jest pozyskiwanie energii słonecznej za pomocą paneli fotowoltaicznych. Można produkować energię jedynie na własny użytek lub założyć farmę fotowoltaiczną i dystrybuować energię elektryczną do sieci elektroenergetycznej. Inwestycję należy zacząć od wyboru odpowiedniej działki pod farmę fotowoltaiczną.

Wybór lokalizacji działki pod farmę fotowoltaiczną

Farmy fotowoltaiczne to instalacje naziemne. Aby inwestycja była efektywna i produkcja energii utrzymywała się na odpowiednio wysokim poziomie wymagane są odpowiednie warunki nieruchomości, na której instalacja zostanie wybudowana.

Ważne jest usytuowanie względem kierunków świata — działka musi być jak najbardziej nasłoneczniona. Najlepsza będzie ekspozycja południowa, pozbawiona zacienień.

Nie może to być teren od północnej strony wzgórza, pod wysokim lasem lub innymi zacieniającymi obiektami.

Najlepiej, jeśli będzie to teren płaski, na którym docieranie promieni słonecznych jest równomierne. Powierzchnia działki pod farmę fotowoltaiczną musi wynosić minimum 2 ha.Kolejnym warunkiem wyboru nieruchomości z odpowiednim potencjałem pod budowę farmy jest bliskie położenie nieruchomości do sieci średniego napięcia. Jest to istotne przy zawarciu umowy przyłączeniowej. Wymagana jest odległość do 200 m od linii energetycznej.

To bardzo istotny parametr naszego terenu - sprawdź sieć linii energetycznych w promieniu 200 m od Twojej działki. Podczas wyboru działki pod farmę fotowoltaiczną istotne też może okazać się dostęp do utwardzonej drogi. Zwracają na to uwagę firmy instalujące.

OGRANICZENIA PRAWNE

Ograniczenia prawne nie pozwalają na wznoszenie instalacji fotowoltaicznej przy granicy pasa drogowego. Odległość, jaką należy zachować, zależy od kategorii drogi i rodzaju terenu (czy jest to teren zabudowany, czy nie).

Utrudnienia mogą wynikać również z przepisów o ochronie przyrody lub zabytków. Jeśli tereny, na których leżą działki pod farmę fotowoltaiczną podlegają takiej ochronie, to należy zweryfikować czy w ogóle będzie możliwa budowa instalacji solarnej. Sprawdź to czy chcemy działać na obaszarach chronionych. Najczęściej instalacje są realizowane na terenach rolnych. To dobry sposób na inwestycje nieużytków rolnych.

Przed rozpoczęciem inwestycji trzeba sprawdzić, jaka jest klasa i pochodzenie gleby, aby sprawdzić czy trzeba wyłączyć ją spod produkcji rolnej.

Najlepiej, jeśli kupujemy lub wydzierżawimy działkę, która nie spełnia warunków pod uprawę roślin.  Posiada IV lub gorszą klasę gleby.

 Aby zrealizować inwestycję, należy uzyskać wymagane decyzje administracyjne. Przed zakupem lub dzierżawą nieruchomości należy sprawdzić czy teren, na którym leży jest objęty MPZP, ponieważ realizacja inwestycji musi być zgodna z założeniami wpisanymi do planu przestrzennego.

Jeśli tereny nie są objęte planem zagospodarowania, należy ustalić czy gmina, w której znajduje się działka uznaje instalacje fotowoltaiczne za inwestycje celu publicznego, co umożliwi uzyskanie pozwolenia budowlanego. Coraz częściej gminy ujawniają swoje stanowisko w tej kwestii i warto się z nim zapoznać zanim nabędziemy działkę pod inwestycję.

Ta kwestia dotyczy głównie dużych farm fotowoltaicznych. Małe przydomowe lub przyzakładowe farmy (o maksymalnej łącznej mocy do 100 kW) mogą uzyskać pozwolenie na mocy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przepisami – remoncie, montażu lub przebudowa nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ani decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Działania te nie mogą jednak powodować zmian w zagospodarowaniu terenu i użytkowaniu obiektu budowlanego ani zmieniać jego formy architektonicznej.

Dofinansowania fotowoltaiki

Istnieje wiele źródeł uzyskania dofinansowania instalacji solarnych, pochodzących zarówno z dotacji unijnych, programów ogólnokrajowych, jak i samorządowych. Są to programy skierowane  do przedsiębiorców i instytucji oraz do osób fizycznych. Dla osób prowadzących działalność, które chcą zainwestować w farmy fotowoltaiczne przydatne mogą być: Program BOCIAN z Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej czy Regionalne Programy Operacyjne, których zasady różnią się w zależności od danego województwa.

23 lipca br. został ogłoszony rządowy program “Mój Prąd” z dotacją 5 000 zł na fotowoltaikę dla osób fizycznych. Dotacja dotyczy nowych instalacji. Dotację można otrzymać wyłącznie 1 raz na pierwszą instalację w domu. Koszt inwestycji odlicza się od podstawy podatku. Do spełnienia warunków programu wystarczy rachunek za prąd na ponad 130 zł miesięcznie.